Mietvertrag
Alle mit KULTRAUM® geschlossenen Mietverträge sind gewerbliche Mietverträge. Dies ist der Obergriff für die Art des Mietvertrags. Es wird also kein privatrechtlicher Mietvertrag (wie z.B. Wohnmietvertrag) geschlossen. Begründet wird dann entweder ein privates oder ein gewerbliches Mietverhältnis. Das ist abhängig vom Status des Mieters. Gewerbetreibende, die in den bei KULTRAUM® gemieteten Räumen tätig sind (z.B. Musikschule, Aufnahmestudio, Werkstatt, Lager), erhalten günstigere Mietpreise. Dafür benötigen sie eine eigene Betriebshaftpflichtversicherung, tragen alle Reparaturen in und an ihren Räumen selbst und die Mietverhältnisse unterliegen je Einzelfall abhängig vom ausgeübten Gewerbe besonderen Bedingungen.
Preisgestaltung & Gebühren
Die Mieten bei KULTRAUM® setzen sich aus drei Teilen zusammen: Kaltmiete, betriebliche Nebenkosten, Verbrauchskosten. Ein unverbindlicher Mietpreis kann über unseren Online-Kalkulator (s. Räume&Preise) errechnet werden. Es besteht jedoch keine verbindliche Gewähr auf online genannte Konditionen.
Für die Einrichtung eines neuen Mietverhältnisses berechnen wir einmalig bei Vertragsbeginn 50 € (Stand Mitte 2022)
Kaution
Die Kaution (Mietsicherheit) beträgt im Regelfall das Doppelte einer Warmmiete und ist unbar auf ein separates Kautionskonto vor Beginn des Mietverhältnisses zu überweisen. KULTRAUM® akzeptiert keine Barzahlungen, keine Bank- oder sonstigen Bürgschaften, keine Sparbücher.
Die Kaution wird nach ordentlichem und mangelfreien Ende des Mietverhältnisses innerhalb der gesetzlichen Fristen erstattet. Diese betragen sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache (§548 BGB), bei ausstehender Betriebskostenabrechnung bis zu einem Jahr (BGH, 18.01.2006 – VIII ZR 71/05) oder bei Teilauszahlung auch länger.
In der Praxis prüft KULTRAUM® die Mietsache nach Rückgabe auf Mangelfreiheit. Endet ein Mietverhältnis zwischen dem 30.06. und dem folgenden 31.03., erhält der Mieter bereits eine Teilauszahlung. Endet das Mietverhältnis zwischen dem 01.04. und dem 30.06. eines Jahres, wird die Kaution im Zuge der Betriebskostenabrechnung abgerechnet und erstattet. Bis 31.03. getätigte Teilauszahlungen werden ebenfalls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet und ausgezahlt.
Beispiel (unverbindlich):
Höhe der Kaution 500,- € / Ende des Mietverhältnisses 31.01. / Auszahlung 400,- € ca. 6-8 Wochen nach Ende / Verrechnung bzw. Auszahlung der restl. 100 € mit der Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung erfolgt mit Stichtag 30.06. eines jeden Jahres, die Rechnungslegung üblicherweise im anschließenden Sept./Okt..
KULTRAUM® vermietet nach einem Grundsatz: Für alle in allen Objekten zu gleichen Bedingungen.
Rabatte & Zuschläge
Hinweis: aktuell werden nur in Sonderfällen Nachlässe eingeräumt
Je nach Mietverhältnis sind folgende Rabatte möglich, es besteht kein Anspruch auf einen Nachlass (!):
1. Dauerauftrag oder Vorauszahlung:
Wird der Dauerauftragsrabatt vereinbart, muss der Mieter einen Dauerauftrag über die Mietzahlung einrichten. Dieser Rabatt wird im Regelfall für ein Jahr gewährt. Wird der Dauerauftrag einmal nicht ausgeführt und/oder die Zahlung manuell per Überweisung getätigt, verfällt der Rabatt rückwirkend zum Vertragsbeginn. Er gilt wieder ab dem Folgemonat, wenn die Zahlung dann wieder per Dauerauftrag eingeht. Wird die Miete als Vorauszahlung für einen längeren Zeitraum in einer Summe geleistet (für ein halbes oder ein Jahr), ist ebenfalls ein Rabatt möglich.
Der Rabatt für Dauerauftrag oder Vorauszahlung beträgt monatlich: 5,- €
2. Jahresfestbindungsrabatt:
Der Mieter schließt den Mietvertrag auf ein Jahr fest ab. Eine Kündigung ist dann innerhalb dieses Zeitraums nicht möglich, das Mietverhältnis kann, wenn nicht anders vereinbart, erstmalig nach Ablauf eines Jahres mit einer Frist von (im Regelfall) zwei Monaten gekündigt werden. Die Mietzeit kann auch nicht durch Stellen eines Nachmieters verkürzt werden. Bei Standard-Mietverhältnissen gilt hier jedoch eine Sonderregel: Kündigt der Mieter innerhalb der Jahresmietdauer, so kann er dies mit einer zweimonatigen Frist tun, muß dann jedoch den gewährten Rabatt rückwirkend zum Vertragsbeginn an Kultraum erstatten.
Der Rabatt für die Jahresfestbindung beträgt monatlich: 10,- €
3. Sonderrabatt:
Sonderrabatte werden selten eingeräumt. Grund für einen Sonderrabatt kann z.B. eine über die normale Instandhaltung oder Verschönerung hinausgehende, den Wert der Mietsache für Kultraum deutlich erhöhende Verbesserung und/oder Sanierung der Mietsache sein.
4. Gewerberabatt:
Der Nachlass für gewerbliche Mieter beträgt derzeit 10% auf die Kaltmiete (Stand Mitte 2022). Für gewerbliche Mieter gelten besondere Bedingungen.
5. Zuschlag Untervermietung:
Durch eine genehmigte Untervermietung entstehen nicht nur höhere Verbrauchskosten. Zum Beispiel erhöht sich das Versicherungsrisiko. Daher gibt es im Falle einer genehmigten Untervermietung immer einen Aufschlag auf die Kaltmiete.
Der Zuschlag für genehmigte Untervermietung beträgt im Regelfall monatlich je Untermietpartei 25 € (Stand Mitte 2022).
Für die Untervermietung gelten besondere Bedingungen, s.u. “Untervermietung“.
6. Sonstige Zuschläge:
Nach Vereinbarung – Zuschlag für Stellplatz – Zuschlag für besondere Nutzung – Versicherungszuschlag (erhöhtes Risiko) – Sondervereinbarungen – etc. pp.
Übergabe der Mietsache
Bei der Übergabe der Mietsache wird ein Videoprotokoll erstellt. Dieses dient bei der Rückgabe zum Vergleich, ob Verschlechterungen an der Mietsache eingetreten sind.
Datenschutzhinweis: Der Mieter muss sich beim Erstellen des Videoprotokolls als Nachweis der persönlichen Anwesenheit einmal kurz filmen lassen. Die Aufnahmen werden dauerhaft auf sicheren Datenspeichern der KULTRAUM® – GmbH gesichert und sind nicht öffentlich zugänglich.
Schlüssel & Sicherheit
Jeder neue Mieter erhält zu seinem Raum fabrikneue Schlüssel. Diese dürfen beliebig oft kopiert werden, bei Rückgabe des Raums müssen allerdings alle Schlüssel, auch die Kopien, kostenfrei an Kultraum zurückgegeben werden.
Haben die Objekte automatische Zugangskontrollen (z.B. über Zahlencode oder Transponder), so wird dem Mieter der Zahlencode mitgeteilt und/oder ein Transponder ausgehändigt. Änderungen am Zahlencode werden über Verteiler-Emails mitgeteilt. Der Mieter kann weitere Zahlencodes/Transponder bei Kultraum erwerben, hier gilt ebenfalls: Bei Vertragsende kostenfreie Rückgabe.
Bei Verlust hat der Mieter den Vermieter sofort zu informieren. Der Mieter haftet bei Verlust von Schlüssel oder Transpondern für die vollständige Wiederherstellung der Sicherheit, dies bezieht u.U. auch den Austausch von Schließanlagen mit ein. Üblicherweise wird dieses Risiko von der Haftpflichtversicherung abgedeckt.
Untervermietung
Der Antrag ist VOR BEGINN der Untervermietung zu stellen.
Für Untervermietung an eine zweite Band in Übungsräumen gilt eine einfache Regel: In Räumen bis 30 m² ist sie leider nicht zulässig, in Räumen ab 30 m² ist sie möglich, in jedem Fall aber genehmigungspflichtig. Der Aufpreis beträgt im Falle der Genehmigung 25,- € auf die Kaltmiete, ggf. muss der Energiekostenabschlag erhöht werden. Bei einer genehmigten Untervermietung ist zwingend ein Untermietvertrag erforderlich, der bei KULTRAUM® in Kopie einzureichen ist.
Der Aufpreis (25,- €) ist unabhängig von der Laufzeit des Untermietverhältnisses für mind. sechs Monate zu entrichten. Das Ende des Untermietverhältnisses muss der Mieter bei KULTRAUM® anzeigen. Die Kündigungsfrist für den Untermietzuschlag ist identisch mit der Kündigungsfrist des Hauptmietverhältnisses, in der Regel zwei volle Kalendermonate. Der Aufpreis entfällt dann ab dem nächsten Monatsersten nach Ablauf der Kündigungsfrist.
Hinweis: Es empfiehlt sich, die Kündigung eines Untermietverhältnisses unmittelbar bei KULTRAUM® zu melden, um zeitliche Überschneidungen zu vermeiden.
Mieten zwei Bands je eine Raumhälfte direkt bei KULTRAUM®, so ist keine weitere Untervermietung auf einer der Raumhälften möglich.
Die Warmmiete des Untermieters darf max. 50% der Gesamtmiete des Hauptmieters betragen. (Beispiel: Der Raum kostet 280 € im Monat warm, die Untermiete darf max. 140 € betragen). Einzelfälle können abweichen und sind schriftlich zu begründen.
Definition Untervermietung: Untermieter sind alle Personen (z.B. Bands oder Einzelmusiker), die den Mietraum nutzen und nicht unmittelbar zur Band/zum Projekt des Mieters gehören. Diese Personen sind nur dann über die KULTRAUM® GmbH während ihres Aufenthalts in den Objekten haftpflichtversichert, wenn die Untervermietung genehmigt und ein Untermietvertrag abgeschlossen wurde.
Ist der Mieter selbst in zwei Projekten (z.B. zwei Bands) aktiv, handelt es sich auch um eine Untervermietung, auch wenn in beiden Projekten ganz oder teilweise Personengleichheit herrscht.
Üblicherweise ist max. EINE Untervermietung in einer Mietsache zulässig, Sonderfälle können mit KULTRAUM® abgestimmt werden.
Bei Ateliers, gewerblichen Mietverhältnissen, Lagerräumen etc. wird über den Antrag auf Untervermietung immer im Einzelfall entschieden.
Bei gewerblichen Mietverhältnisses ist jede weitere auf eigene Rechnung aktive Person als Untermieter zu betrachten.
Ist es nicht eindeutig, ob es sich um eine Untervermietung handelt, entscheidet KULTRAUM®.
Reparaturen
Siehe separate Seite.
Hausordnung
Die Hausordnung ist als Muster im Download-Bereich einsehbar. Gültig ist die jeweils mit dem Mietvertrag ausgehändigte Hausordnung oder intern veröffentlichte Aktualisierungen.
Buchhaltung & Mahnwesen
Die Buchhaltung ist bei KULTRAUM® zugunsten günstiger Mietpreise automatisiert. Kommt es zu Unregelmäßigkeiten (z.B. verspätete Zahlung, Nichteinhaltung einer Rabattvereinbarung o.ä.), ist dies automatisch mit Kosten verbunden. Diese Kosten werden dem Mieter entsprechend der Gebührenliste auferlegt.
Zahlungserinnerungen, Mahnungen etc. gelten auf dem Email-Weg als zugestellt und fristverbindlich.
Hinweis: Miete ist eine Bringschuld (§535[2] BGB). Ändert sich der zu zahlende Mietzins aufgrund vertraglicher Vereinbarungen, ist der Mieter verpflichtet, diesen OHNE Aufforderung anzupassen.
Mahngebühren sind bei Nichterfüllung auch ohne vorherige Aufforderung zulässig.
Parties & Veranstaltungen
Feiern, Parties, Veranstaltungen und sonstige/ähnliche Zusammenkünfte aller Art sind nicht zulässig.
Bei Zuwiderhandlung droht Abmahnung und/oder fristlose Kündigung.
Gewerbliche Mieter können im Einzelfall Ausnahmen beantragen, der Versicherungsschutz muss seitens des gewerblichen Mieters gewährleistet werden.
Info: Die Objekte der KULTRAUM® GmbH sind keine öffentlichen Gebäude. Der Versicherungsschutz erstreckt sich nur auf die Mieter, alle mit Ihnen verbundenen Nutzer, bei gewerblichen Mietern Kunden und Gäste, sofern die baurechtlichen und feuerpolizeilichen Vorschriften gewahrt werden.
Kündigung
Unbefristete Mietverhältnisse sind mit der im Vertrag genannten Kündigungsfrist (im Regelfall zwei Monate) kündbar. Befristete Mietverhältnisse können erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer gekündigt werden (z.B. ein Jahr). Das Verkürzen der Mietdauer durch Stellen eines Nachmieters ist hier nicht möglich. Die Kündigung KULTRAUM® ist über das Kündigungsformular auszusprechen und wird via Email umgehend von KULTRAUM® bestätigt. [Der gesetzliche und der postalische Weg der Kündigung sind selbstverständlich ebenso zulässig]
Befristete Mietverhältnisse mit Jahresrabatt unterliegen einer Sonderregelung: Trotz Festbindung sind diese Mietverhältnisse auch während der Mietdauer mit einer zweimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. In diesem Fall ist dann der bis Ende der Kündigungsfrist gewährte Jahresrabatt in voller Höhe ab Vertragsbeginn sowie eine Gebühr i.H.v. derzeit 50 € an KULTRAUM® zu erstatten.
Rückgabe der Mietsache
Am Ende des Mietverhältnisses (Ende der Kündigungsfrist) wird der gemietete Raum an KULTRAUM® zurückgegeben. Dabei wird – wie bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses – ein Videoprotokoll angefertigt. Neben den Grundvoraussetzungen – leer, sauber und technisch einwandfrei – gibt es eine einfache Bedingung: Die Mietsache darf nicht schlechter sein als bei der Übergabe.
Müll und Sperrmüll aus Raumauflösungen darf nicht in den örtlichen Müllstationen entsorgt werden. Siehe separate Seite Müll.
Eine Verschlechterung stellt grundsätzlich alles dar, was dazu führt, dass der Raum nicht oder nur schwer wiedervermietbar ist. Dazu gehört z.B. ein Wandanstrich in einer sehr individuellen Farbe (z.B. schwarz) oder auch Trennwände und Kabinen, die die Nutzfläche des Raums verkleinern. (Empfehlung: Bitte schon bei Kündigung mit KULTRAUM® abklären).
Aufgrund der Instandhaltungspflicht haften Mieter auch für Defekte an der Mietsache (z.B. kaputte Tür, kaputtes Fenster o.ä.), wenn der Defekt zu Vertragsbeginn noch nicht vorlag.
Hat der Mieter bauliche Veränderungen vorgenommen, die nicht mit KULTRAUM® abgestimmt waren, sind diese rückzubauen. KULTRAUM® zahlt grundsätzlich keinen Abstand für Verschönerungen, Verbesserungen oder sonstige Veränderungen, Abstandsforderungen gegenüber Nachmietern sind prinzipiell unzulässig oder im Ausnahmefall zuerst mit KULTRAUM® abzustimmen. Festeinbauten gehen nach deutschem Mietrecht in das Eigentum des Gebäudeeigentümers über.
Nach erfolgreicher Rückgabe der Mietsache wird das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Fristen abgerechnet, s.a. oben “Kaution“.
KULTRAUM® rechnet Betriebs- und Nebenkosten sowie beendete Mietverhältnisse jährlich mit Stichtag 30.06. ab, die Rechnungslegung erfolgt ca. 3 Monate nach Stichtag.